A revisão da Planta Genérica de Valores (PGV), enviada pela Prefeitura à Câmara por meio de dois Projetos de Leis Complementares, deverá garantir isenção de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) a cerca de 18 mil imóveis em Araraquara a partir de 2027.
Mesmo com a isenção, a previsão é de que a Prefeitura amplie a arrecadação com o imposto em R$ 36 milhões: em vez dos R$ 126 milhões lançados nos carnês deste ano, o valor deve chegar a R$ 162 milhões no ano que vem — o que representa 28,5% a mais. Para que isso ocorra, será cobrada uma alíquota maior no IPTU dos imóveis mais valorizados.
As informações da nova PGV foram apresentadas em uma Audiência Pública realizada no Plenário do Legislativo, na tarde de quinta-feira (27), com presenças de vereadores, secretários municipais e do diretor técnico da Topocart — empresa responsável pela elaboração do estudo —, o engenheiro agrimensor e cartógrafo Givanildo José Silva. O evento foi presidido e mediado pelo vereador Marcão da Saúde (MDB).
A Planta Genérica de Valores é uma tabela oficial que estabelece os valores de referência dos imóveis, o que serve de cálculo para impostos como o IPTU (sobre a propriedade) e o ITBI (sobre a transferência). Em Araraquara, a última revisão na PGV foi realizada há nove anos, em 2017.
Principais mudanças
A isenção de IPTU está sendo prevista para quem for proprietário de um único imóvel cujo valor venal (valor avaliado pela Prefeitura) seja de até R$ 150 mil. Além disso, a construção deve estar classificada como residência ou apartamento e ser utilizada somente para fins residenciais.
A gestão municipal estima que a medida irá beneficiar, principalmente, as famílias com menor capacidade econômica. Essa isenção foi acrescentada ao projeto após diálogo do Executivo com vereadores. O número de imóveis que não precisará pagar o imposto representa 16% dos 112 mil imóveis com área construída e 12,8% dos 140 mil imóveis totais (incluindo terrenos).
Nesta sexta-feira (28), a Prefeitura separou a atualização da PGV em dois projetos diferentes. O Substitutivo nº 2 ao Projeto de Lei Complementar nº 19/2026 apresenta o estudo técnico que embasou a revisão da Planta Genérica. Esse texto precisa de aprovação de pelo menos dez vereadores.
Já o Projeto de Lei Complementar nº 20/2026 contém as alterações propostas no Código Tributário Municipal, o que inclui as novas alíquotas a serem cobradas de cada categoria imobiliária: residencial (de 0,20% a 0,62%, de acordo com o valor do imóvel), não residencial (de 0,25% a 0,93%) e terrenos vazios (de 0,70% a 2,59%). Por também tratar da isenção de IPTU, esse projeto necessita da aprovação de 12 parlamentares (dois terços da Câmara).
A atual revisão da PGV ainda traz uma alteração na forma de avaliação dos valores dos imóveis. Em vez de se levar em conta localização e tamanho da área, também estão sendo considerados características do terreno, topografia, infraestrutura, restrições ambientais, padrão da construção, idade aparente e estado de conservação, entre outros fatores.
Como o imposto será calculado com a nova alíquota sobre o novo valor venal (que pode subir ou cair), a variação na cobrança do IPTU de 2027 irá depender de cada situação. Os representantes da Prefeitura não souberam confirmar quantos imóveis terão redução ou manutenção do valor do imposto (e nem o porcentual que isso representa).
Justificativa
A Prefeitura afirma que a nova versão da Planta Genérica de Valores não é somente uma opção administrativa, pois o artigo nº 212 da Lei Orgânica do Município determina que uma lei municipal estabeleça critérios para a edição e a atualização da PGV a cada dois anos. Já a Portaria nº 3.242, do Governo Federal, estabelece a atualização dos valores dos imóveis a cada quatro anos.
Além disso, o Executivo justifica que o Tribunal de Contas do Estado de São Paulo (TCESP) tem insistentemente apontado, em seus relatórios de fiscalização, que a ausência de revisão periódica da PGV compromete a transparência e a eficiência da gestão fiscal.
Como exemplo de comparação, a Prefeitura informa que o valor venal dos imóveis sofreu reajuste de 36,76% desde 2018 (quando a antiga PGV entrou em vigor), enquanto o IPCA (inflação oficial) foi de 55,76% e o INCC-DI (inflação da construção civil) chegou a 79,37%.
“Até janeiro de 2022, não teve sequer aplicação da inflação. Com essa política, Araraquara acabou ficando muito para trás de outros municípios e tendo uma arrecadação muito baixa”, disse o secretário municipal de Fazenda e Planejamento, Roberto Pereira.
O secretário informou que Araraquara ocupa o 12º lugar em IPTU per capita (média de R$ 469,35 por pessoa) em uma lista com 14 cidades com mais de 125 mil habitantes e distantes até 150 km — municípios como Ribeirão Preto, São Carlos, Bauru e Rio Claro têm maior arrecadação do imposto.
“Araraquara passa grandes dificuldades porque também deixou de reajustar impostos nesses anos. Quem sofre é a população. A partir do momento em que a Prefeitura deixa de arrecadar, vai faltar dinheiro para remédio, vai faltar dinheiro para a Educação, vai faltar em áreas essenciais”, declarou o secretário municipal de Governo, Leandro Guidolin.
Etapas do trabalho
O diretor técnico da Topocart explicou que o trabalho de revisão da PGV foi iniciado em novembro do ano passado, com o sobrevoo de uma aeronave equipada com uma câmera de grande porte (levantamento aerofotogramétrico). Foram feitas mais de 3.000 fotografias aéreas da parte urbana da cidade. Depois, um veículo percorreu todas as vias para captar imagens frontais dos imóveis.
Após a avaliação, o número de metros quadrados de área construída registrado no sistema da Prefeitura passou de 19,9 milhões para 23 milhões — crescimento de 15%.
“De posse desses dados e em paralelo a isso, a equipe fez uma longa pesquisa de campo em base de dados de anúncios e de transações realizadas e já comprovadas em cartório e ITBI. Esse conjunto de dados formou o que a gente chama de universo amostral para fazer a Planta de Valores”, afirmou Silva.
Em quatro meses de pesquisa, o trabalho encontrou anúncios de comercialização de 1.124 terrenos e 3.680 imóveis construídos, o que totaliza quase 5 mil imóveis incluídos na amostragem.
Depois disso, o mapa de Araraquara foi dividido em sete Zonas Homogêneas (que possuem as mesmas características) e em 816 Zonas Fiscais. “Isso significa que, dentro desse polígono, o valor do metro quadrado é o mesmo para todos os imóveis”, destacou o engenheiro.
Para o secretário de Fazenda e Planejamento, o trabalho técnico realizado leva a um resultado seguro. “É muito arriscado a gente fazer um valor acima da realidade de um imóvel e, depois, isso se reverter contra a própria Prefeitura. Toda essa regra colocada é para que a gente tenha uma precisão. A gente consegue apresentar para esta Casa de Leis a valoração feita com a atualização da Planta Genérica de forma segura, que não vai prejudicar nenhum contribuinte do município”, disse Pereira.
Quando a palavra da audiência foi aberta para participação das autoridades e do público, vereadores sugeriram que o morador de Araraquara pudesse ter um local no site da Prefeitura para consultar antes de receber o carnê, por meio da matrícula de seu imóvel, qual valor será gerado de IPTU para 2027. Os secretários afirmaram que essa possibilidade seria avaliada.
Autoridades presentes
Além de Marcão, a audiência também teve presenças dos vereadores Alcindo Sabino (PT), Aluisio Boi (MDB), Balda (Novo), Cristiano da Silva (PL), Enfermeiro Delmiran (PL), Fabi Virgílio (PT), Filipa Brunelli (PT), Geani Trevisóli (PL), João Clemente (Progressistas), Marcelinho (Progressistas) e Michel Kary (PL). Participaram ainda outros secretários municipais e integrantes da gestão municipal.
