A Prefeitura realiza no plenário da Câmara Municipal no próximo dia 18, às 18h, uma audiência pública sobre propostas de adequações no Plano Diretor e na legislação do parcelamento do solo urbano — modificações nas leis complementares nº 850 e nº 851, ambas de 11 de fevereiro de 2014.
A audiência será transmitida ao vivo pela TV Câmara (canal 17 da NET) e pelas redes sociais (Facebook e YouTube) da Câmara Municipal. Será permitida a participação da população de forma virtual, com o envio de perguntas nas redes sociais, e também presencialmente, com o acesso dentro do limite de capacidade do plenário, distribuição de senhas, distanciamento e uso de máscaras.
Uma das alterações sugeridas pelo Município, e que integram a proposta de projeto de lei complementar abordada pela audiência pública, é a redução da chamada “fração ideal mínima” de condomínios urbanísticos (área de utilização exclusiva somada à fração da área de uso comum do condomínio urbanístico). Atualmente, a fração ideal é de 300 m².
O objetivo é incentivar a implantação de condomínios horizontais (de residências), já que boa parte dos projetos urbanísticos aprovados recentemente no município é de condomínios verticais (prédios de apartamentos).
A Secretaria de Desenvolvimento Urbano constatou que, na última década, foram aprovados quase que exclusivamente condomínios verticais de uso residencial e somente um condomínio horizontal está em tramitação para aprovação desde 2018, embora os zoneamentos do Plano Diretor permitam as duas modalidades de incorporação simultaneamente nas mesmas zonas urbanas da cidade.
“Isso é explicado pelo número mais alto de unidades que o índice de aproveitamento determinado pelo Plano Diretor no município permite aos condomínios verticais face ao baixo número de unidades que a fração ideal de 300 m² acaba impondo ao condomínio horizontal. Para estimular a incorporação de empreendimentos horizontais, que significa na prática estimular produtos de menor densidade populacional e menor impacto urbanístico, diagnosticamos que a diminuição da fração ideal mínima praticada no município, sem alteração de nenhum outro parâmetro urbanístico ou zoneamento, seria suficiente para viabilizar essa tipologia habitacional face as condições de financiamento existentes hoje”, explica a secretária de Desenvolvimento Urbano, Sálua Kairuz.
Como exemplo, o mesmo espaço ocupado por uma torre de 16 andares e 180 apartamentos poderia ser ocupado por 51 unidades térreas com a fração mínima de 300 m². Reduzindo-se a fração mínima para 250 m², seriam 62 unidades. Ou, então, 77 unidades com a fração mínima de 200 m².
“Com essa adequação, seria possível garantir menores impactos urbanísticos para o município (mobilidade, infraestrutura, impacto de vizinhança, etc.) pois, em vez de 180 unidades verticais, também seria viável edificar até 77 unidades térreas na mesma área, com o mesmo índice de ocupação, aproveitamento, permeabilidade, cobertura vegetal, recuos, vias internas, estacionamento e tamanho de unidades estabelecidos pela legislação vigente”, afirma Sálua.
A alteração proposta procura ampliar as possibilidades de novas tipologias habitacionais horizontais no município, para diversos segmentos econômicos, com menor densidade habitacional nos empreendimentos de incorporação imobiliária.
Outra modificação proposta é em relação ao ajuste de percentual de áreas públicas que podem ser permutadas por obras de interesse público. A alteração seria dos atuais 7% de área institucional e 3% patrimonial para, a partir do projeto de lei complementar, 7% patrimonial e 3% institucional. A soma das áreas continua sendo de 10% da gleba parcelável.
“O intuito da alteração proposta é garantir a permuta de área patrimonial quando conveniente para o município e manter um percentual de área institucional. Devido a uma Ação Direta de Inconstitucionalidade, esse importante mecanismo foi desregulamentado. Na última década ocorreu a permuta de 100% das áreas institucionais na quase totalidade dos loteamentos de acesso controlado e parte dos loteamentos abertos, o que possibilitou o recebimento de obras de interesse público ao invés das áreas públicas por parte do município. Com a declaração de inconstitucionalidade da lei municipal que permitia a permuta da área institucional nos processos de parcelamento do solo, foi necessário adequar os percentuais de áreas institucionais e patrimoniais vigentes, sem diminuir ou aumentar o total da sua somatória”, explica Sálua.
Loteamento de acesso controlado
Outra alteração que será abordada na audiência pública será a adequação da lei municipal à legislação nacional ao estabelecer a tipologia de “loteamento de acesso controlado” em substituição ao “loteamento fechado”.
“Em função da constituição dessa nova modalidade de parcelamento na lei federal, foi identificada a necessidade de adequação da legislação municipal para haver compatibilidade entre as legislações vigentes e possibilidade de solicitação de aprovação dessa modalidade de loteamento nas esferas municipal e estadual. Nesse sentido, avaliamos que a substituição do termo ‘loteamento fechado’ por ‘loteamento de acesso controlado’ contempla esses objetivos”, diz a secretária.
Além disso, depois de o Governo Federal ampliar o prazo máximo para o empreendedor entregar os loteamentos de 4 anos para 8 anos, a Prefeitura irá sugerir a possibilidade de entrega das obras de infraestrutura desses empreendimentos de forma faseada, ou seja, separada por fases.
“Com o novo prazo legal de até 8 anos para a conclusão dessas obras de infraestrutura, na prática, ocorrerá que muitas famílias que compraram os lotes ‘na planta’ poderão ter que aguardar até 8 anos para poderem iniciar as obras das suas casas de forma regular e com a infraestrutura urbana completa. Para minimizar esse impacto que a nova lei federal acaba permitindo, propomos a possibilidade de faseamento das obras de infraestrutura de parcelamento do solo de modo a garantir que todas as fases sejam concluídas integralmente e tenham toda a infraestrutura urbana necessária para habitar, como pavimentação, drenagem, abastecimento de água, coleta de esgoto, iluminação pública, energia elétrica, transporte coletivo, arborização urbana e sinalização viária”, diz Sálua.
Proteção ambiental
Por fim, outro ponto a ser abordado na audiência pública é a proposta de adequações na definição dos CIECOs (Corredores de Integração Ecológica) — situados entre 30 metros e 100 metros de distância de rios e córregos, logo após as áreas de preservação permanente —, compatibilizando a legislação municipal com resolução estadual.
Isso fará com que os CIECOs continuem cumprindo o objetivo de áreas de proteção e melhoria da permeabilidade dos fundos de vale.
“Respeitando as definições do Plano Diretor e da Lei 6.766/1979, em relação a área pública calculada sobre a densidade de ocupação, e em função do CIECO não ter previsão de ocupação — a não ser para áreas verdes, permeabilidade, drenagem sustentável e lazer compatível com as funções ambientais —, indicamos que a área destinada ao CIECO não seja computada como área líquida para o cálculo do percentual das áreas públicas a serem destinadas ao município”, destaca a secretária.
Outras informações sobre as propostas a serem debatidas em audiência pública na Câmara podem ser conferidas no site da Prefeitura, em www.araraquara.sp.gov.br. Sugestões e contribuições da população podem ser enviadas para o e-mail sedur@araraquara.sp.gov.br.